NAJEMNA RAZMERJA in sodni postopki - aktualna vprašanja

Obravnavana bodo aktualna vprašanja, s prikazom najnovejše sodne prakse! Predstavljene bodo tudi predvidene spremembe Stanovanjskega zakona na področju najemnih razmerij!!!

V zadnjem času stranke sklepajo vse več najemnih pogodb, tako za stanovanja, kot za poslovne prostore. Zato postaja problematika najemnih razmerij, v povezavi s sodnimi postopki vse bolj aktualna. Področje najema stanovanja (podrobno) ureja Stanovanjski zakon (SZ-1), najemna razmerja poslovnih prostorov (manj podrobno kot SZ-1) pa Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP) iz leta 1974 (!).

S spremembami zakonodaje, predvsem z ureditvijo v Stanovanjskem zakonu, je torej področje najema stanovanj urejeno v smeri natančnejše opredelitve pravic in obveznosti, tako najemodajalca, kot najemnika. Tako podrobnih rešitev ZPSPP za poslovne prostore nima, zato obstaja precej razlik med najemom stanovanja in najemom poslovnega prostora.

Kdaj: ponedeljek, 9. december 2019, ob 8.30 

Kje: v sejni sobi GZDBK (Novi trg 11 - II. nadstropje, Novo mesto)

(!) Najemna pogodba mora biti sklenjena v pisni obliki. Zato morata stranki prav posebno pozornost posvetiti vsebini najemne pogodbe.

Iz najemnih razmerij lahko izvirajo mnogi sodni postopki: tožbe v zvezi z najemno pogodbo, tožbe zaradi neupravičene obogatitve najemodajalca v primeru najemnikovih vlaganj v poslovni prostor oziroma stanovanje. Večkrat pravdnemu postopku sledi izvršba z izpraznitvijo in izročitvijo nepremičnine.

Pri sklepanju najemne pogodbe in v času trajanja najemnega razmerja se tako najemodajalcu, kot najemniku postavljajo mnoga vprašanja:

• najemodajalec se sprašuje v kakšni obliki in z kakšno vsebino mora skleniti najemno pogodbo, da bo imel v primeru neplačevanja najemnine, kot najpogostejšega krivdnega razloga za odpoved najemne pogodbe, čim manjše stroške in čim manj sodnih postopkov;
• najemnik se sprašuje katera pogodbena določila ga bodo ustrezno varovala v primeru (potrebnih) vlaganj v stanovanje oziroma poslovni prostor;
• kdaj je smiselno najemno pogodbo skleniti v obliki notarskega zapisa in kakšne so prednosti takšne oblike najemne pogodbe?
• kakšen je pravilen postopek z odpovedjo najemne pogodbe iz krivdnega razloga, za stanovanje ali za poslovni prostor?
• kakšen pomeni ima sklenitev pogodbe za določen oziroma nedoločen čas in kako je z odpovednim rokom?
• kakšen pomen ima za najemnika dogovor o predkupni pravici glede predmeta najema?
• kako pa najemnik pravilno izpelje postopek predčasne odpovedi najemne pogodbe?
• kakšne zahtevke ima najemodajalec do najemnika iz naslova povzročene škode na stanovanju in poslovnem prostoru?
• kdaj in kakšen zahtevek ima najemnik iz naslova vlaganj v stanovanje oziroma poslovni prostor?
• kako in v kakšnem postopku najemodajalec izterja neplačano najemnino in stroške od najemnika, ki se nahaja v postopku osebnega stečaja?

Prav poseben in zahteven položaj pa imajo upravniki večstanovanjskih stavb, saj se pogosto srečujejo z dodatnimi zapleti glede izterjave terjatev od najemnika oziroma od lastnika. Pomembno je, da upravnik pozna vse sodne postopke in tudi aktualno sodno prakso.

Zaradi velikega števila postopkov osebnega stečaja pa postajo vse bolj aktualna vprašanja izterjave najemnine in ostalih stroškov od najemnikov, ki so v postopku osebnega stečaja. Mnogi najemniki v postopku osebnega stečaja ne plačujejo niti najemnine niti stroškov, izterjava teh terjatev od dolžnikov pa je zaradi določb ZFPPIPP zelo zapletena oziroma otežena.

POLOŽAJ UPRAVNIKA PRI NAJEMNIH RAZMERJIH

Tako se upravnikom v zvezi z izterjavo terjatev (lahko) postavljajo mnoga vprašanja:
• kako pravilno pripraviti verodostojno listino za terjatve?
• kako razporediti nastale obveznosti med najemnikom in lastnikom stanovanja?
• ali je sredstva rezervnega sklada mogoče terjati tudi od najemnika?
• kako pravilno pripraviti izvršilni predlog na podlagi verodostojne listine?
• ali je mogoče hkrati terjati terjatev od lastnika in od najemnika?
• kakšne listine in dokaze potrebujem v pravdnem postopku?
• kakšni so zastaralni roki za terjatve upravnikov?
• katere terjatve je treba prijaviti v postopku osebnega stečaja?
• katere terjatve pa predstavljajo strošek postopka osebnega stečaja in jih je dolžnik dolžan plačati kljub postopku osebnega stečaja?
• kako doseči izterjavo teh terjatev, ki so strošek osebnega stečaja in glede katerih je mogoče dovoliti izvršbo?

Vljudno vabljeni!