Najemna razmerja za stanovanja in poslovne prostore, po novem

Iz najemnih razmerij lahko izvirajo mnogi spori - tožbe v zvezi z najemno pogodbo (odpoved – odstop od najemne pogodbe, zahteve za izpraznitev stanovanja ali poslovnega prostora, zaradi izterjave najemnine…), tožbe zaradi neupravičene obogatitve najemodajalca v primeru najemnikovih vlaganj v poslovni prostor ali stanovanje. Pogsto tudi pravdnemu postopku sledi izvršba z izpraznitvijo in izročitvijo nepremičnine … in kako je s tovrstnimi zadevami tudi po noveli SZ-1E?

Kaj vedeti čim bolje, da se sporu ognete ali pa ga vsaj učinkoviteje rešujete, če je do njega že prišlo?


Kdaj: četrtek, 10. marec 2022, ob 9. uri
Kje: izobraževanje bo potekalo preko spleta in bo snemano (posnetk bo dostopen le za udeležence tega izobraževanja). Vabljeni tudi, da nam v naprej zaupte svoja vprašanja in dileme, da vam na izobraževanju nanje čim bolj uporabno odgovorimo.

Od 9. junija 2021 velja novela; Zakon o spremembah in dopolnitvah Stanovanjskega zakona (Novela SZ-1E), ki prinaša kar precej sprememb in novosti na področju najema stanovanj, še več pa na področju najema poslovnih prostorov. Novela SZ-1E namreč v 52. členu razveljavlja Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP) iz leta 1974, ki je specialno urejal prav najemna razmerja poslovnih prostorov. Novega zakona za to področje nimamo, zato se sedaj za vsa najemna razmerja za poslovne prostore v zvezi z najemnimi pogodbami, sklenjenimi od 19. 6. 2021 dalje, uporabljajo določbe Obligacijskega zakonika o zakupni (najemni) pogodbi in sicer od 587. do 618. člena Obligacijskega zakona (OZ).

Tako bo predvsem na področju najema poslovnih prostorov v bodoče prihajalo do številnih odprtih vprašanj v (sodni) praksi, predvsem tudi zato, ker je ureditev zakupne (najemne) pogodbe iz OZ ni najbolj ustrezna za najem poslovnih prostorov in se do sedaj sploh ni uporabljala za najem poslovnih prostorov. Res pa je, da se bo ZPSPP še dolgo uporabljal, saj se bo uporabljal za vse najemne pogodbe, sklenjene do vključno 18. junija 2021. Zato je pomembno poznati tako ureditev najema poslovnih prostorov iz ZPSPP, kot ureditev najemne pogodbe v OZ ter primerjavo obeh ureditev.

Vsekakor pa bodo morali pogodbeniki pri sklepanju najemne pogodbe za poslovne prostore še več pozornosti posvetiti vsebini najemne pogodbe.

Pri sklepanju najemne pogodbe in v času trajanja najemnega razmerja se tako najemodajalcu, kot najemniku postavljajo mnoga vprašanja:

• najemodajalec se sprašuje; V kakšni obliki in s kakšno vsebino mora skleniti najemno pogodbo, da bo imel v primeru neplačevanja najemnine, kot najpogostejšega krivdnega razloga za odpoved najemne pogodbe, čim manjše stroške in čim manj sodnih postopkov?;
• najemnik se sprašuje; Katera pogodbena določila ga bodo ustrezno varovala v primeru (potrebnih) vlaganj v stanovanje oziroma poslovni prostor?;
• Kdaj je smiselno najemno pogodbo skleniti v obliki notarskega zapisa in kakšne so prednosti takšne oblike najemne pogodbe?
• Kakšen je pravilen postopek z odpovedjo najemne pogodbe iz krivdnega razloga, za stanovanje ali za poslovni prostor?
• Kakšen pomeni ima sklenitev najemne pogodbe za določen oziroma nedoločen čas in kako je z odpovednim rokom?
• Kakšen pomen ima za najemnika dogovor o predkupni pravici glede predmeta najema?
• Kako pa najemnik pravilno izpelje postopek predčasne odpovedi najemne pogodbe?
• Kakšne zahtevke ima najemodajalec do najemnika iz naslova povzročene škode na stanovanju in poslovnem prostoru?
• Kdaj in kakšen zahtevek ima najemnik iz naslova vlaganj v stanovanje oziroma poslovni prostor?
• Kako in v kakšnem postopku najemodajalec izterja neplačano najemnino in stroške od najemnika, ki se nahaja v postopku osebnega stečaja?

Vljudno vabljeni!