Obvezno branje - Borut Škerlj
Nevarnosti zavarovanja z zemljiškim dolgom
Zemljiški dolg živi sam, neodvisno od terjatve. Imetnik zemljiškega pisma lahko zahteva poplačilo iz vrednosti nepremičnine, če tudi je dolg poplačan.
Uspeh št. 17
Zaostrena gospodarska situacija kaže zobe na vseh porah našega življenja in tako tudi v odnosu upnik – dolžnik. Upniki utemeljeno poskušajo varovati svoje ogrožene terjatve, zato smo začeli v praksi namesto hipoteke uporabljati novo oblika zavarovanja – zemljiški dolg. Uveljavitev zemljiškega dolga v praksi je hkrati dokaz višje stopnje vzpostavljenih poslovnih odnosov v gospodarstvu, v katerih sta upnik in dolžnik prepoznala pomen pogodbeno uravnoteženih razmerij in pogodbene discipline.
Kaj je zemljiški dolg?
Zemljiški dolg je pravica zahtevati poplačilo določenega denarnega zneska iz vrednosti nepremičnine pred drugimi upniki s slabšim vrstnim redom. Ustanovi se v treh korakih: z notarskim zapisom, ki mora vsebovati ime ustanovitelja, zemljiškoknjižno označbo obremenjene nepremičnine in višino ter pogoje zapadlosti zneska, z vpisom v zemljiško knjigo in izstavitvijo zemljiškega pisma. Zemljiški dolg ne preneha s plačilom dolga, temveč z izbrisom v zemljiški knjigi.
Kaj je zemljiško pismo?
Zemljiško pismo je samostojni vrednostni papir, ki je prenosljiv in v pravnem prometu. Izstavi ga sodišče na podlagi notarskega zapisa akta o ustanovitvi zemljiškega dolga.
Zemljiško pismo je samo po sebi izvršljiv naslov in izvršljivo, če je terjatev iz zemljiškega pisma zapadla. Dolžnik mora biti previden pri predlogu upnika, da zapadlost vežeta na odpoklic, ker izpostavlja ustanovitelja visoki meri tveganja, da bo pismo izvršljivo po volji upnika in ne po volji dolžnika. Če to povežemo še s prosto prenosljivostjo na tretje osebe in nevezanostjo na osnovni dolg, prepoznamo širino nevarnosti, ki preti dolžniku in njegovi nepremičnini.
Prenosljivost zemljiškega pisma
Zemljiški dolg živi sam, neodvisno od terjatve in je prosto prenosljiv in zastavljiv. Prenaša se skupaj z zemljiškim pismom z zapisom na listini, običajno na hrbtni strani vrednostnega papirja. Prenosljivost sili dolžnika v previdnost pri izročitvi zemljiškega pisma.
Varovalni zemljiški dolg in primerjava s hipoteko
V praksi je najbolj običajni varovalni zemljiški dolg, ki se ustanavlja za zavarovanje vračila dolga. Ustanoviti ga lastnik, lahko pa tudi upnik, ki v soglasju z lastnikom obremenjene nepremičnine spremeni svojo hipoteko v enega ali več zemljiških dolgov. Sprememba hipoteke v zemljiški dolg lahko ogrozi hipoteke s slabšim vrstnim redom.
Zemljiški dolg opravlja podobno funkcijo kot hipoteka, vendar je način vzpostavitve varovalnega odnosa med zavarovano terjatvijo in zemljiškim dolgom bistveno drugačen kot pri hipoteki. Zastavna pravica je akcesorna terjatev, odvisna od obstoja zavarovane terjatve in po samem zakonu preneha, ko preneha zavarovana terjatev, torej, ko je plačan dolg. Zemljiški dolg pa ni vezan na obstoj zavarovane terjatve. Zato ni druge možnosti, da ta odnos simuliramo in vzpostavimo s pomočjo obligacijskega razmerja – sklenitvijo primerne pogodbe. Izročitev zemljiškega pisma brez natančno sklenjene varovalne pogodbe odsvetujemo.
Vsebina pogodbe med upnikom in dolžnikom
Pogodbenikoma mora biti vodilo vzpostaviti uravnotežen odnos. Upnik utemeljeno terja zavarovanje terjatve, dolžnik utemeljeno pričakuje, da dolga ne bo plačal dvakrat – prvič upniku in drugič tretjemu ob zapadlosti zemljiškega pisma. Dogovoriti se morata o podrobni vsebini varovalne pogodbe. V njej morajo biti navedene terjatve, ki bodo varovane, pogoji poplačila iz zemljiškega dolga in obveznosti povratnega prenosa zemljiškega dolga po poplačilu zavarovanih terjatev. Pogodba bo edini dolžnikov temelj za ugovore zoper upnika iz zemljiškega pisma.
Šele na podlagi sklenjene pogodbe je mogoče ustanovitelju svetovati stvarnopravni prenos zemljiškega pisma na upnika. Upnik je na podlagi pogodbe po poplačilu terjatve dolžan opraviti povratni prenos zemljiškega pisma na lastnika obremenjene nepremičnine.
Ni mogoče izključiti kršitev dogovora – prenos na tretjo osebo ali odklonitev povratnega prenosa oziroma vrnitve zemljiškega pisma. Problem se lahko reši z zapisom klavzule neprenosljivosti ali prenosom v zastavo.
V primeru odklonitve povratnega prenosa je možno vrnitev iztožiti. Kršitev pogodbe povzroči tudi upnikovo odškodninsko odgovornost. V praksi predlagamo določitev pogodbene kazni in/ali deponiranje zemljiškega pisma pri notarju. V notarskem zapisniku se natančno opredelijo pogoji, pod katerimi bo notar zemljiško pismo izročil upniku ali dolžniku. S tem se uravnotežijo tveganja – upniku ostane zavarovanje, vendar pisma ne bo mogel prenesti naprej na tretjega, lastnik nepremičnine bo varovan, če bo obveznosti poravnal.
